En las últimas semanas, varios de ustedes han estado buscando recomendaciones...
“¿Debería comprar en Belice?”
“¿Tiene alguna idea sobre la compra de una propiedad en Cuenca, España?”
Me encanta leer sus preguntas, y trato de responder a todas las que puedo. Pero también tengo una pregunta para ti:
¿Qué tipo de inversor eres?
Saber la respuesta a esto contribuirá en gran medida a saber dónde debe o no debe invertir.
Toma mi caso, por ejemplo…
En este momento, estoy en la Costa de Plata de Portugal, estableciéndome en mi nueva base en Praia D'El Rey. Me gusta aquí. El clima es exactamente como me gusta, sin necesidad de calefacción ni aire acondicionado. Tengo algunos de los mejores campos de golf de Europa a la vuelta de la esquina. Si me apetece pasear por las calles estrechas y empedradas de un pueblo medieval o sentarme a disfrutar de una cena tradicional marinera, Óbidos está a tan solo 20 minutos. Si quiero una ciudad bulliciosa, Lisboa está a solo una hora en coche. Cumple con todos mis criterios para una base a tiempo parcial.
De hecho, soy tan evangélico acerca de este lugar, y el valor que puedes encontrar aquí, he estado entusiasmado con amigos y familiares. Incluso comencé a buscar propiedades para una edición especial de Dream Homes Digest para CARTA (que estará disponible para los miembros a finales de este mes).
Pero quiero ser claro, compré en Praia D'El Rey porque estaba buscando una inversión de estilo de vida. Para una inversión financiera pura, hay mejores oportunidades en otros lugares...
Por eso compré en el Algarve, en el sur de Portugal. Allí encontré un piso de lujo embargado por 410.000€ que pude comprar sin pago inicial y con una hipoteca del 1,1%. Solo unas semanas más tarde, encontré un tipo de unidad idéntica en la lista por la friolera de 830 000 €.
Estos son condominios de primer nivel, por lo que puede obtener entre 48 000 y 55 000 € al año en ingresos por alquiler. Incluso en el extremo inferior, estás hablando de 4000 € al mes. Tiene un flujo de caja positivo desde el primer momento.
Para mí, tiene más sentido vivir donde quiero vivir... e invertir donde los números tengan más sentido.
Sin embargo, si solo desea vivir en el extranjero a tiempo parcial, podría tener sentido que compre un lugar que satisfaga tanto su estilo de vida como sus necesidades de ingresos.
Mi punto es que debe tener claro desde el principio lo que quiere obtener de la propiedad y cuánto está dispuesto a aportar.
Estos son algunos pasos que puede seguir para averiguar qué tipo de inversor es usted.
Primero, debe decidir si está comprando como una inversión o comprando una segunda casa/retiro.
Necesitas sacar un pedazo de papel y perfilarte sin piedad.
Si está comprando únicamente como inversión, sus opciones de bienes raíces deben depender de sus objetivos financieros, su cartera existente (bienes raíces, acciones, bonos, etc.), su tolerancia al riesgo y simplemente las razones por las que está en el juego. En otras palabras, depende del tipo de inversor que seas. Esa es la primera decisión que debe tomar al ingresar al mercado global de inversión en bienes raíces.
Al principio, determinar qué tipo de inversionista inmobiliario es usted puede parecer una tarea sencilla... una que apenas merece más que unos minutos de su tiempo. Esto está lejos de la verdad. Al final, el tipo de inversionista que sea contribuirá en gran medida a determinar el tipo de propiedades que busca y el tipo de propiedad que finalmente comprará.
Aunque hay cientos de factores que eventualmente influirán en su decisión final, descubrir los conceptos básicos a continuación lo ayudará a comenzar:
- Sus razones para hacer la inversión
- Tu tolerancia al riesgo y cuánto tienes que invertir
- Cómo pretende financiar la propiedad
- Las necesidades de su cartera existente
- Su nivel de experiencia en el mercado.
- El nivel de participación que desea tener en la gestión de la propiedad.
Veamos estos uno a la vez.
¿Por qué estás haciendo la inversión?
Hay muchas razones para hacer una inversión en el extranjero, y con la mayoría de las personas hay varios factores en juego. Me gusta pensar en la motivación de un inversor como parte de un continuo de inversión.
En un extremo del continuo, está el comprador que quiere usar y disfrutar la propiedad, conservarla por un período indefinido y, finalmente, pasársela a sus herederos.
La eventual reventa de la propiedad no es un problema para este comprador. Podría decirse que esto ni siquiera puede calificar como una 'inversión' en el sentido financiero, sino más bien como una inversión a largo plazo para la familia. Lo he incluido aquí como punto de referencia para propósitos de comparación.
En el otro extremo de la escala, está el comprador a quien solo le importa el potencial de inversión de la propiedad. No es importante qué tipo de propiedad es, dónde está o para qué sirve, siempre que el potencial de un buen rendimiento sea alto. Algunos de estos inversores ni siquiera ven sus propiedades. La mayoría de los miembros de mi Alerta de tendencia inmobiliaria ( CARTA ) que recientemente compraron la preconstrucción en Brasil solo están en ella por el potencial de inversión.
Por supuesto, hay un número infinito de gradientes entre los dos. Muchos de ustedes caerán en algún lugar en el medio: quieren comprar una propiedad que les guste en un lugar que les guste visitar, con un potencial razonable para la revalorización del capital o los ingresos de las devoluciones de alquiler.
¿Por qué importa esto? Si se encuentra en el extremo izquierdo de la escala y siempre ha soñado con poseer un pedazo de Italia, es posible que le interese comprar una casa en una ciudad montañosa de Sicilia por $30,000. Probablemente se apreciará solo modestamente con el tiempo, y nunca lo alquilará, pero esa no es la razón por la que lo compró. Si está en el extremo derecho de la escala, esta propiedad no sería para usted.
Su tolerancia al riesgo
Debe hacerse la pregunta '¿Cuánto dinero tengo para invertir y cuánto estoy dispuesto a arriesgar?' Esto es importante, ya que mayores riesgos generalmente pueden generar mayores recompensas... y por supuesto, pueden incurrir en mayores pérdidas.
Para responder a la pregunta, es necesario tener en cuenta varios factores. Entre estos se encuentran el porcentaje de sus activos totales necesarios para una inversión potencial, qué tan cerca está de necesitar el dinero para la jubilación u otro compromiso financiero (las personas a cinco años de la jubilación generalmente asumirán un riesgo menor que las personas a 20 años de distancia) y quizás lo más importante, su nivel general de comodidad con el riesgo financiero.
¿Por qué es importante el nivel de comodidad? Una cosa obvia es que estará ansioso por la inversión si ha excedido su zona de confort. Pero mucho más importante que la falta de sueño, al menos desde una perspectiva financiera, es que sentirse incómodo con una inversión puede hacer que tome decisiones precipitadas o precipitadas si el mercado fluctúa en el futuro.
¿Cómo se relaciona esto con la compra de una propiedad de inversión? En realidad, de la misma manera que se relaciona con cualquier inversión. Elige una inversión que coincida con su perfil de riesgo. Por ejemplo, comprar una preconstrucción puede significar duplicar, triplicar o incluso quintuplicar su dinero rápidamente, pero conlleva un riesgo mucho mayor que comprar una casa completa en una comunidad establecida.
Históricamente, debido a su relativa inestabilidad y falta de regulación, invertir en los países en desarrollo es generalmente más riesgoso que en los países desarrollados del Primer Mundo. No es así como me parece el mundo hoy. Veo los mercados desarrollados sobrevalorados y en riesgo de una importante corrección a la baja. Y veo grandes oportunidades para entrar en la planta baja en los mercados en desarrollo.
Se supone que debe obtener mayores rendimientos por asumir un mayor riesgo. El mundo está patas arriba ahora mismo en este sentido. El mundo desarrollado de alto riesgo está mostrando rendimientos míseros.
Tus opciones de financiación
La forma en que se clasifica a sí mismo como inversionista de bienes raíces tiene mucho que ver con la forma en que pretende financiar la compra. Si es un comprador en efectivo que no desea aprovechar su posición a través de la financiación, el proceso le resultará sencillo. De lo contrario, las opciones que tiene para la financiación dependen en gran medida del país en el que está comprando.
Sus opciones de financiación influirán, hasta cierto punto, en el tipo de propiedades que buscará en el mercado. Por ejemplo, si tiene efectivo para gastar, realmente puede invertir en cualquier cosa. Por otro lado, si necesita financiamiento y no posee una propiedad que pueda usar para garantizar un préstamo en su hogar, es posible que desee centrar su atención en proyectos en los que el financiamiento del desarrollador esté disponible, como suele ser el caso con los acuerdos fuera del mercado. yo traigo CARTA miembros, o en asociarse con otros inversionistas, o en inversiones 'fuera del plan' en las que no necesita todo el dinero por adelantado.
Hay lugares en mi ronda donde los norteamericanos pueden asegurar financiamiento bancario atractivo. Por ejemplo, en Portugal, donde los extranjeros pueden obtener hipotecas del 80 % a tasas inferiores al 1 %.
No olvide que la financiación se vuelve aún más atractiva cuando pide prestado en monedas que se espera que bajen de valor frente al dólar, ya que pagará el préstamo con el equivalente a menos dólares.
¿Qué encaja bien en su cartera actual?
Para estar bien equilibrada, su cartera de inversiones debe tener una variedad de activos que incluyan bienes raíces, y su cartera de bienes raíces también debe tener una combinación de propiedades.
Dentro de las propiedades inmobiliarias, a muchos inversores les gusta crear una combinación similar a la de su cartera general. Es decir, mezclan inversiones agresivas de mayor riesgo con inversiones de mayor plazo y crecimiento constante. Por ejemplo, si le faltan 20 años para jubilarse, o necesita el capital, entonces su combinación de inversiones incluiría un porcentaje más alto de inversiones inmobiliarias agresivas enfocadas en el crecimiento y la ganancia de capital.
Por otro lado, si está cerca de jubilarse, sus inversiones inmobiliarias deberían inclinarse más hacia propiedades más conservadoras, de crecimiento constante y generadoras de ingresos.
La inversión en una playa virgen sin desarrollar cerca de Tulum en la Riviera Maya de México hace 20 años es un buen ejemplo de una inversión agresiva. Los valores aumentaron 20 veces o más a medida que avanzaba el Camino del Progreso... pero eso se debe a que el Camino del Progreso no era algo 'seguro'.
La inversión de crisis en Venezuela hoy es otro buen ejemplo de una inversión de estilo agresivo.
Por otro lado, un apartamento en una segunda ciudad europea establecida se consideraría una compra más conservadora. Las ciudades de primer nivel de Europa, como París o Londres, se sienten riesgosas en este momento, ya que los valores se han elevado tanto por la percepción de que son un refugio seguro.
Su nivel de experiencia en el mercado.
El nivel de experiencia de un inversor debe coincidir con el tipo de inversiones que está realizando. Los nuevos inversores se adaptarán mejor y se sentirán más cómodos con algunas de las inversiones menos complejas.
Por ejemplo, emprender un proyecto de desarrollo por su cuenta en un rincón remoto del mundo en desarrollo puede estar bien si tiene alguna experiencia en el país, conoce el idioma y ha participado en este tipo de inversión antes, pero puede no ser adecuado para su primera experiencia en el extranjero.
Los alquileres de vacaciones administrados son una inversión relativamente segura y fácil, al igual que las inversiones en negocios en los que tiene una experiencia significativa, como un B&B, aunque un B&B requiere su participación personal.
Su nivel deseado de participación
Al igual que invertir en los mercados financieros, el nivel de participación que puede aplicar a la empresa le indica algo sobre el tipo de inversión que debe realizar. Hay inversiones que requieren una mínima implicación personal y otras que requieren mucha atención.
Para dar un ejemplo de baja participación, podría considerar invertir en un alquiler de vacaciones en una ubicación turística selecta. Si compra una propiedad de calidad y contrata a un administrador de la propiedad de confianza, puede permitirse el lujo de ser bastante 'no intervencionista'. El administrador de la propiedad la mantendrá alquilada por usted, se encargará de cualquier mantenimiento y, en muchos casos, se encargará de la publicidad que hace que los inquilinos sigan llegando. Puede disfrutar de la propiedad de vez en cuando y, de lo contrario, relajarse y cobrar su parte de la los ingresos por alquiler.
A medida que avanzamos en la escala de participación, vemos que aquellos que quieren comprar una propiedad y 'voltearla' cuando sube el precio, requieren una participación un poco más activa, ya que necesitan monitorear el mercado al menos ocasionalmente y estar listos para vender cuando sea el momento adecuado.
Los proyectos de restauración, el desarrollo de su propia propiedad o la administración de su propio negocio requieren aún más de su atención. Estos no son necesariamente difíciles, según su experiencia, pero debe poder dedicar la cantidad adecuada de tiempo para que la inversión funcione.
Antes de comprar, piense detenidamente en el tiempo que puede dedicar a monitorear o administrar su inversión.
Determinar qué tipo de inversor inmobiliario eres tiene en cuenta muchos factores. Debe calificar y perfilarse a sí mismo. Cuando tenga una mejor idea de qué tipo de inversionista inmobiliario global es, le resultará más fácil reducir sus muchas opciones.
Inversión feliz, saludable y exitosa. Disfruta el viaje.
Sus comentarios y preguntas
Ricardo dice: Hola Ronan. Me preguntaba si has hecho alguna CARTA ofertas en Belice y, lo que es más importante, si tiene alguna en el futuro? Planeo jubilarme allí en unos siete años.
Ronan dice: hola ricardo Las partes de Belice donde veo el mayor potencial generalmente no son adecuadas para el tipo de ofertas exclusivas para miembros que organizo CARTA miembros Por ejemplo, en Placencia, donde identifiqué un Camino de Progreso, todo es pequeño y boutique, hay pocos grandes desarrolladores operando... y ninguno que se perfile para CARTA .
Sin embargo, eso no significa que no podamos encontrar ofertas.
En mi último viaje a Placencia, visité una propiedad embargada que un banco estaba tratando de liquidar de sus libros. Era un pequeño proyecto de 31 lotes. Un desarrollador había obtenido sus permisos y comenzó a instalar la infraestructura, pero solo vendió dos lotes antes de que el banco ejecutara la hipoteca. El terreno va desde la carretera principal que atraviesa la península, hasta la laguna.
Inicialmente, el banco había intentado vender este proyecto por $ 1,4 millones, pero no tenía interesados. Me dijeron que querían una oferta de alrededor de $600,000 por el terreno.
Incluso teniendo en cuenta el costo de terminar la infraestructura, calculé que tomaría otros $ 500,000, el trato parecía un jonrón.
lo traje a CARTA inmediatamente. Calculé que podrías vender 29 de los lotes por hasta $100,000 cada uno, un total de $2.9 millones en una inversión de $1.1 millones. Buena ganancia.
Pero el eventual comprador tomó una ruta más fácil. Pagó $500,000 al banco. Y luego se sentó y no hizo nada... hasta que lo vendió por $1.1 millones en octubre de 2018. Duplicó su dinero en menos de un año sin esfuerzo y con una pequeña cantidad de gastos generales.
Tan pronto como me entere de otra gran oportunidad en Belice, la compartiré con CARTA miembros
Mientras tanto, si está interesado en obtener ganancias en Belice, le sugiero que comience a hablar con mi contacto allí. si eres un CARTA miembro, encontrará sus datos de contacto en su CARTA Rolodex.
Manténganse al tanto…
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La casa de tus sueños diarios
Kristdala, Suecia
795.000 coronas suecas (95.420 dólares)
Esta casa sueca se encuentra a unas cuatro horas al sur de Estocolmo, en el pequeño pueblo de Kristdala. Esta casa de tres habitaciones y un baño está en medio de una restauración, pero aún necesita algo de trabajo. Tiene poco menos de 1,400 pies cuadrados de espacio habitable, cocina, comedor, sala de estar con estufa de leña y sótano. El jardín tiene árboles frutales, abedules y una gran zona de césped, así como un garaje y una dependencia.
Recuerde, no ganamos dinero con ninguna lista compartida aquí en la sección La casa de sus sueños diarios. No tenemos perro en la pelea. Solo estamos compartiendo propiedades geniales que hemos encontrado.
No he visitado esta propiedad ni he hecho la debida diligencia en ella. Si está interesado en la lista, debe contratar a un abogado y hacer su propia diligencia debida.
